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张明:调控政策持续,房地产市场出现两大分化
来源:第一财经 作者:第一财经 2021-06-04 价格有效期至:2021/06/30
[提要] 中国房地产市场的发展具有鲜明的周期性。

中国房地产市场的发展具有鲜明的周期性。如果用70个大中城市新建住宅价格指数同比增速来衡量,从2006年至今,中国房地产市场经历了四个周期。


在这四个周期中,前三个周期是非常相似的。其一,用上述价格指数同比增速从波谷到波谷来衡量,那么前三个周期的持续长度几乎都为3年,分别为2006年年中至2009年年中、2009年年中至2012年年中、2012年年中至2015年年中;其二,每个周期都是比较对称的,上升期与下降期基本上都是一年半。


然而,第四个周期表现出与前三个周期截然不同的特征。一方面,第四个周期从2015年年中持续至今,已经长达近六年,且目前还看不出来是否已经真的见底;另一方面,这个周期的上升期也仅为一年半左右,也即从2015年年中到2017年年初,但下行期却由2017年年初延续至今。我们发现,下行期在2017年年底2018年年初经历了一个拐点,这之后城市房价增速下行的速度显著放缓,但下行的持续时间却显著拉长了。


如果分别考察一线城市、二线城市与三线城市的房价增速,则可以发现前三个周期与第四个周期之间存在的另一个差异。


在前三个周期中的上升阶段,一线城市房价增速的涨幅显著高于二线,而二线城市房价增速的涨幅显著高于三线。在前三个周期的下行阶段,一线城市房价增速的跌幅显著低于二线,而二线城市房价增速的跌幅显著低于三线。这意味着,在前三个周期内,最好的房地产投资选择是一线城市的房子,而最差的选择是三线城市的房子。


在第四个周期的上升阶段,按房价增速涨幅由高至低排名依然是一线城市、二线城市与三线城市。然而在该周期的下行阶段,则出现了一个全新现象,也即在相当长时间内,一线城市房价增速显著低于二三线,二线城市房价增速显著低于三线。仔细考察的话,一线城市房价增速跌至二三线城市之下,发生在2017年下半年。


不难看出,导致第四个周期与前三个周期相比发生显著变化的时点,恰好在2017年。那么2017年究竟发生了什么事情呢?


2016年12月中旬召开的中央经济工作会议,首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”(房住不炒)的政策定位。2017年3月17日,北京市五部门联合印发了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,这是北京有史以来最严格的调控政策,因此被市场称之为“317调控”。317调控也被认为是“房住不炒”提法产生之后中国楼市调控的典型做法。而在2017年12月中旬召开的中央经济工作会议提出,要加快多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。


至此,以“房住不炒、因城施策、长效机制”为特征的本轮房地产调控政策正式成形,并实施至今。一二线城市房价增速成为调控重点。不难看出,正是这一轮新的房地产调控政策的实施,改变了中国房地产市场的周期性特征。在本轮调控实施之后,房价增速下行的速度显著放缓、时间显著延长。


为什么中国房地产市场前三个周期的持续时间均为三年呢?其实,中国经济增长的短周期也是三年,这个经济增长短周期与房地产周期之间存在着互为因果、彼此强化的关系。


然而,以“房住不炒、因城施策、长效机制”为特征的本轮调控,迄今为止持续时间已经长达4~5年时间,并未像之前的周期那样因为经济增速放缓而显著放松。在这4~5年时间内,中国经济还经历了两次外部负面冲击的考验。第一次是2018年起加剧的中美贸易摩擦,第二次是2020年年初暴发的新冠肺炎疫情。这两次负面冲击都导致中国经济面临增速下行压力,但即使在这两次冲击下,房地产调控政策都并未出现根本性松动。


那么,为什么中国政府本轮房地产调控的力度是如此之强、态度是如此坚决、政策是如此一以贯之呢?归根结底,中国政府已经深刻认识到,过度依赖房地产投资来刺激经济增长,已经面临越来越大的风险。


这些风险至少可以归结为四个层面:第一,中国经济增长过度依赖房地产相关投资;第二,中国地方政府过度依赖土地出让金这一预算外收入;第三,中国商业银行体系的信贷资产过度集中于房地产与土地;第四,中国老百姓存量财富过度集中于房地产。这四个方面的风险意味着,一旦房地产行业未来面临重大调整,那么中国的经济增长、金融稳定与国民财富都可能遭受重大损失。


在中美博弈可能长期化、持续化的背景下,党中央、国务院在2020年下半年提出构建以内循环为主体、内外循环相互促进的新发展格局。在新发展格局中,消费扩大与消费升级扮演着至关重要的角色。但事实上,从2015年起,房地产行业过快发展对居民消费的挤出效应已经越来越明显。因此,从构建新发展格局的角度来看,将“房住不炒、因城施策、长效机制”的房地产调控政策长期化、持续化,也是非常必要的。


换言之,为了规避房地产行业过度发展造成的潜在风险以及对消费扩大、消费升级的挤出效应,以“房住不炒、因城施策、长效机制”为特点的本轮房地产调控将会持续相当长的时间。到目前为止,该调控政策已经在较大程度上改变了市场主体的预期,房价“越调越涨”的信念在较大程度上得到了纠正。


随着调控政策的持续,中国房地产市场未来将会出现两个“分化”。


第一个分化是城市之间房价的分化。那些年轻劳动力持续流入、优质公共产品(教育加医疗)分布较为集中的城市,房价未来的表现可能相对较好,而那些年轻劳动力持续流出、优质公共产品较为匮乏的城市,房价前景就相当暗淡了。


第二个分化是开发商内部的分化。中国目前仍有8万多家开发商,但排名前100的开发商已经拿走了销售额的70%。随着开发商内部行业集中度的提高,未来中国众多中小开发商将会面临破产倒闭或被兼并收购的风险。未来年轻人购房,应该清楚地看到上述两大分化趋势,以保证房产投资的保值增值。



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